Deux types d’opérations ouvrent droit à l’avantage fiscal : les acquisitions de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement (A) et les acquisitions de logements achevés avant le 1er janvier 1989, en vue de la réalisation de travaux de réhabilitation.
Pour être éligible à l’avantage fiscal, le logement doit toujours faire partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones (voir nos 29. et s.).
A. ACQUISITION D’UN LOGEMENT NEUF OU EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Règles d'or pour faire une acquisition en résidence de tourisme dans les meilleures conditions :
En application de l’article 199 decies E du CGI, les acquisitions pour acheter logements ZRR en location réalisées entre le 1er janvier 1999 et le 31 décembre 2010, de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement faisant partie d’une résidence de tourisme classée située dans certaines zones sont éligibles à la réduction d’impôt.
1. Investir dans des logements neufs
Les logements neufs s’entendent des immeubles à usage d’habitation dont la
construction est achevée et
qui n’ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit.
Ne peuvent donc être considérés comme neufs des logements dont la première
location aurait pris effet
avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s’accompagne du
transfert au profit de l’acquéreur
du bail conclu par le vendeur. Les investissement en résidence de
tourisme classée bénéficient d'appartements témoins d’un programme
immobilier ouvrent toutefois droit à
l’avantage fiscal si toutes les autres conditions sont par ailleurs remplies.
2. Logements en l’état futur d’achèvement ou une acquisition logement Résidence de Tourisme
La vente en l’état futur d’achèvement est un contrat par lequel le vendeur
transfère immédiatement à
l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions
existantes. Les ouvrages à acquisition logement doivent venir
et deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution.
L’acquéreur qui souhaite investir en résidence de tourisme est tenu d’en payer le
prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de
maître de l’ouvrage jusqu’à la
réception des travaux par l’acquéreur (acheter un appartement dans le
cadre du dispositif fiscal).
Aucune condition de délai d’achèvement des travaux n’est exigée.
B. ACQUISITION DE LOGEMENT EN VUE DE LES REHABILITER
L’article 9 de la loi de finances pour 2004 (n° 200 3-1311 du 30 décembre
2003) étend la réduction d’impôt
aux acquisitions de logements situés dans des résidences de tourisme classées et
achevés avant le
1er janvier 1989, qui font l’objet de travaux de réhabilitation. Le logement
doit avoir été acquis à titre onéreux et
les travaux achevés entre le 1er janvier 2004 et le 31 décembre 2010.
Cette réduction est calculée sur le prix de revient des logements majoré du coût
des travaux de
réhabilitation définis par décret. Ces dispositions sont codifiées sous
l’article 199 decies EA du CGI.
1. Logement Résidence de Tourisme achevé avant le 1er janvier 1989
- Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement situé en Résidence de Tourisme doit avoir été achevé avant le 1er janvier 1989. Cette condition s’apprécie au jour de l’acquisition du logement par le contribuable qui souhaite le réhabiliter. Aucune exception à la condition d’ancienneté du logement n’est prévue par la loi.
- Pour déterminer la date d’achèvement, il convient de se référer aux conditions d’application de l’exonération temporaire de taxe foncière sur les propriétés bâties pour les diverses catégories de constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction exposées dans la DB 6 C 1322.
Selon une jurisprudence constante du Conseil d’Etat, un logement est considéré
comme achevé lorsque
l’état d’avancement des travaux en permet une utilisation effective,
c’est-à-dire lorsque les locaux sont habitables.
Tel est le cas, notamment, lorsque le gros oeuvre, la maçonnerie, la couverture,
les sols et les plâtres intérieurs
sont terminés et les portes extérieures et fenêtres posées, alors même que
certains aménagements d’importance
secondaire et ne faisant pas obstacle à l’installation de l’occupant resteraient
à effectuer (exemple : pose de
papiers peints ou de moquette).
Dans les résidences de tourisme, qui sont des immeubles collectifs, l’état
d’avancement des travaux
s’apprécie distinctement pour chaque logement et non globalement à la date
d’achèvement des parties
communes.